Receita Federal Esclarece Tributação Em Permutas De Imóveis: Solução De Consulta Cosit 128/2024
A Solução de Consulta Cosit 128/2024 abordou questões tributárias específicas relacionadas a uma operação de troca, com torna, de imóvel residencial por unidades comerciais a serem construídas realizada por pessoa física (permutas de imóveis).
O questionamento foi elaborado pelo tributarista e co-fundador da Click Fiscal, Rodrigo Schwartz e, neste artigo, vamos explorar detalhadamente o entendimento da Receita Federal.
Questionamentos do Contribuinte
1. Indagação principal – Aplicabilidade do § 1º do Art. 132 do RIR/2018
O contribuinte questionou se o § 1º do art. 132 do Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018) – que afasta a tributação do ganho de capital – se aplicava à permuta de bem imóvel (terreno e edificação) por unidades a construir, mesmo quando formalizada por meio de escritura pública de venda e compra, acompanhada de novação, confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de unidades autônomas.
2. Indagação Complementar – Cálculo do Ganho de Capital e Aplicação de Fatores de Redução
O segundo questionamento foi se, após o cálculo do ganho de capital relativo ao valor da torna paga em dinheiro, seria possível aplicar os fatores de redução a que o contribuinte tinha direito, de acordo com a sistemática do art. 3º da Instrução Normativa SRF n. 599, de 28 de dezembro de 2005.
3. Indagações Subsidiárias
Incidência do IRPF sobre o Ganho de CapitalEm caráter subsidiário, o contribuinte questionou se o IRPF a ser cobrado sobre o ganho de capital relativo às unidades imobiliárias a serem construídas somente incidiria após a efetiva entrega desses imóveis pela incorporadora imobiliária, considerando o regime de caixa aplicável às pessoas físicas.
Aplicação dos Fatores de Redução sobre o Valor da Dação em PagamentoPor fim, questionou se, sendo a dação em pagamento uma modalidade de extinção da obrigação, a parcela complementar do ganho de capital, cuja incidência do IRPF estava condicionada à efetiva entrega dos imóveis pela incorporadora, também poderia ser calculada com a aplicação dos fatores de redução a que o contribuinte tinha direito.
Entendimento da Receita Federal
1. Sobre a indagação principal
A Receita Federal esclareceu que as operações de permuta de bens imóveis realizadas por pessoas físicas estão sujeitas à apuração do imposto sobre a renda sobre o ganho de capital. No entanto, são excluídas desta regra as operações de permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, desde que formalizadas por escritura pública. Na hipótese de permuta com recebimento de torna, deve ser apurado o ganho de capital em relação à torna.
2. Sobre a indagação complementar
Quanto ao cálculo do ganho de capital, a Receita Federal confirmou que, após o cálculo do ganho de capital em relação ao valor da torna paga em dinheiro, seria possível aplicar os fatores de redução previstos na legislação, que visam ajustar o ganho de capital para refletir a valorização real do bem, desconsiderando a inflação acumulada no período.
3. Sobre as indagações subsidiárias
Em relação à incidência do IRPF sobre o ganho de capital nas unidades imobiliárias a serem construídas, a Receita Federal esclareceu que o imposto incide no regime de caixa, ou seja, no momento do efetivo recebimento dos acréscimos patrimoniais. Portanto, o IRPF sobre o ganho de capital das unidades imobiliárias incidirá somente após a entrega efetiva dos imóveis pela incorporadora.
No caso específico de dação em pagamento, a Receita Federal confirmou que essa modalidade de extinção da obrigação era considerada para fins de apuração do ganho de capital. Portanto, os fatores de redução previstos no art. 40 da Lei nº 11.196, de 2005, também eram aplicáveis na apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital decorrente da alienação do imóvel.
A Solução de Consulta Cosit 128/2024 esclareceu importantes aspectos tributários relacionados às operações de permuta de imóveis por pessoas físicas, com destaque para o cálculo do ganho de capital e a aplicação dos fatores de redução.
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